J’AI UN TERRAIN QUE J’AI LAISSÉ SANS INVESTIR DESSUS, ET ON ME DIT QUE JE PERDS DE L’ARGENT AVEC LE TEMPS: POURQUOI ?

On peut apprécier sous plusieurs et différents aspects la valeur d’un patrimoine foncier et immobilier à Madagascar : et parmi eux, nous constatons à premier lieu le pouvoir d’achat des ménages qui joue un rôle important dans le devenir de leur patrimoine.

Pour illustrer, prenons comme exemple le poids de valeur de l’Ariary sur les constructions à Madagascar.

Sur le plan de la construction neuve !

En effet, l’étude d’un cas simple permet de réaliser le poids de la dévaluation de la monnaie malagasy.

·       Pour une construction en équivalence de 100.000€ par exemple, il y a près de 15 ans, cela aurait permis la construction d’un immeuble moyen de 10 niveaux ;

·       Aujourd’hui en 2025, cette somme ne permettrait pas de construire un bâtiment de telle importance et s’il est possible d’édifier 5 niveaux d’étages équivalents, cela serait déjà exceptionnel ;

Sur le plan du foncier !

La dévaluation de l’Ariary semble beaucoup moins perceptible aux yeux du particulier qui jusqu’à lors voit le prix de son foncier augmenter chaque année.

Cela pourrait être possible en effet si le foncier est situé dans une zone dont le développement du territoire est important : par l’ouverture d’une nouvelle route d’accès, par la construction de bâtiments de qualité aux alentours, dont la valeur du foncier est exponentielle comme en milieu urbain très prisé.

Mais prenons le cas d’un foncier dans un territoire qui n’a pas reçu de développement significatif :

·       Un terrain Titré et Borné de 5000m2 acheté à 50.000Ar/m2 en 2015 = 250.000.000 Ar (avec un euro à 3170Ar, soit 80.645 €)

·       En prenons une moyenne hypothétique de 10.000Ar/an/m2 d’augmentation de valeur foncière ; en 2025 le bien coûterait 150.000 Ar/m2, soit 750.000.000 Ar (avec un euro à 5100, soit 147.000€)

Qu’est-ce que cela signifie plus concrètement ?

Selon la courbe de dévaluation de l’Ariary, entre 2015 et 2025 (10 ans) de +60,54%, calculons ensemble la perte de valeur estimée :

·       147.000 x 60,54% = 88.994€

·       Le coût réel à prendre en compte serait alors 147.000 – 88.994 = 58.006€ (soit un gain hors charge d’un bénéfice de 8.006€ sur 10 ans)

Mais maintenant incluons les charges à la vente du terrain pour le (re)vendeur propriétaire

·       Impôt sur les plus-values 5% à la charge du vendeur (IPVI)

·       Intermédiaire (mpanera 5% de commission) à la charge du vendeur

·       Frais d’agence minimum à 5% de commission

o    147.000 x 5% = 7.350€

o    147.000 x 5% = 7.350€

o    147.000 x 5% = 7.350€

o    Soit des taxes sur la transaction évaluée à 22.050€

Quel rentabilité le propriétaire aurait-il enregistré après 10 ans et sur la nouvelle vente ?

Nous avons enregistré un gain hypothétique de 8.006€ hors taxe sur 10 ans avec l’augmentation du prix du terrain nu par an,

Retenons à cela les charges à la vente de 22.050€ observées du terrain,

Au final nous évaluons donc une perte de 14.044€ au total sur une valorisation calculé sur 10 ans.

Toutes ses raisons nous amènent à justifier l’importance d’investir son patrimoine suffisamment tôt dans sa gestion : Un foncier ne doit pas être laissé à l’abandon, et il faut savoir investir rapidement dessus !

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